房價一直牽動著剛需用戶的心，看戶籍改革會對房價產生什么樣的影響吧!

　　11月12日，在“高盛2015大中華區(qū)峰會”上，高盛房地產投資研究部主管王逸表示，曾在經歷房價最大降幅的“一線城市”，以及“其他二線及大型三線城市”均實現了最強勁的交易量復蘇，除此之外，其余城市的住宅銷售復蘇依然呈疲軟態(tài)勢。而對于鄂爾多斯這類的“鬼城”，王逸稱，這類“鬼城”的形成是結構性供應問題導致的，預計在這一輪的房地產市場調整中將很難復蘇。

　　  過去十幾年，人口遷移和人口結構一直是推動中國房地產市場發(fā)展的決定性因素，其中前者的影響因素甚至占到了70%。

　　  王逸稱，戶籍改革和城鎮(zhèn)化的推進將對房地產市場的復蘇有著重要影響。

　　  此前一天——11月11日，國務院總理李克強在國務院常務會議上也曾表示，要加快戶籍制度的改革帶動住房消費。

　　  同一天，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數據顯示，今年前10個月，全國商品房銷售面積94898萬方米，比上年同期(同比)增長7.2%;銷售額64790億元，增長14.9%。

　　  雖然房地產市場銷售回暖，但開發(fā)商對于投資的熱情卻在下降。

　　  前10個月，全國房地產開發(fā)投資78801億元，同比名義增長2.0%，增速比前9個月回落0.6個百分點。

　　  高盛預計，房地產開發(fā)商在至2017年的預期凈資產回報率將處在5年低點，但這是基于債務零增長的假設而做出的。開發(fā)商回報率的回升，需要房價的進一步上漲來支撐。原因在于，如果房價不上漲，開發(fā)商加杠桿將不僅導致其基于現有土地儲備的凈資產回報率減少，而且還將使得開發(fā)商的財務狀況再度面臨風險。

　　  王逸表示，到年中，中國內地的房地產政策會偏向寬松，這應該會支持房價持續(xù)復蘇。

　　  值得一提的是，高盛表示將密切關注房地產開發(fā)商再投資的數據。如果該數據出現變化，可能意味著中國房地產市場出現轉折。

　　  在土地儲備上，開發(fā)商不惜砸下重金，搶奪一線城市的土地。而在開發(fā)商選擇抱團高價拿下土地之后，又出現了其中的合作伙伴可能退地的消息。

　　  以北京為例。據中原地產數據，今年10月，北京地區(qū)共計有26宗地塊被出讓，起始總價高達515億。開發(fā)商普遍采取抱團拿地的方式，但房企聯(lián)合拿地之后，市場上便傳出消息稱，由于購置成本較高，碧桂園可能退出此前與中國金茂聯(lián)合拿下的地塊，之后又傳出招商置地和華潤也選擇退出之前和華僑城聯(lián)合拿下的土地的消息。

　　  高盛表示，由于再投資回報率的低迷，房企拿地的熱情普遍不高。截至目前，房企拿地成本占合同銷售額的比例創(chuàng)下歷史新低。研究數據顯示，土地成本的飆升對房企盈利空間的擠壓不容小覷。今年一線城市(北京、上海)土地成本已經占到房屋售價的40%，因而大多數房企已經放緩了土地購置的步伐。