物業是指已經建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。物業可大可小，一個單元住宅可以是物業，一座大廈也可以作為一項物業，同一建筑物還可按權屬的不同分割為若干物業。

近日，重新修訂后的《西寧市物業管理條例》(以下簡稱《條例》)，經青海省人大常委會批準，將于2021年1月1日起正式實施。記者了解到，這是西寧市第37部地方性法規，該《條例》多達73條，亮點多，《條例》在上位法規定原則的基礎上，對實踐中的熱點難點問題都盡量作了明細規定，以有效減少實踐中的爭議和糾紛。這是記者從市司法局獲悉的。

為何重新修訂《西寧市物業管理條例》

西寧市于2007年制定了《西寧市物業管理條例》，該《條例》對規范我市物業管理工作起到了有效的法制保障作用，2015年《青海省物業管理條例》頒布實施，2016年西寧市廢止了《西寧市物業管理條例》。隨著經濟社會和房地產市場發展，大量小區交付使用，物業服務行業迅速發展，單靠過去由住建主管部門一家監督管理物業服務行業，已經不能適應物業管理的各種需求。此外，業主大會成立難，業主委員會和物業服務人的監督問題，以及物業管理過程中各種糾紛的調解，都需要將相應的職能向基層延伸。

隨著西寧市城市建設和城鎮化進程的加快，物業管理在改善人居環境、提高城市管理水平、維護社會和諧穩定、擴大創業就業等方面的作用日益明顯，近年來，市場化物業服務面積和服務群體不斷擴大，物業服務企業及從業人員也隨之發展壯大。截至目前，西寧市在冊物業服務企業600余家、從業人員5萬余人，物業服務項目1070個，企業數量及服務面積較2010年增長了近1倍，物業行業取得了明顯的數量增長。然而，由于西寧市物業行業起步晚，市場化進程緩慢，物業服務質量一直未能有效提高，物業服務與人民日益增長的美好生活需要還存在較大差距、諸多問題，嚴重影響群眾的幸福感和獲得感。

為進一步做好物業管理，切實提高人民生活幸福指數，營造物業與業主和諧共處的良好發展環境，，西寧市制定出臺了《西寧市“強化物業服務”三年行動實施方案》。其中提到，要在2020年鞏固打擊和整治工作成果，出臺《西寧市物業管理條例》，全面規范西寧市物業管理活動。

“這幾年，物業管理中的問題日益增多，特別是首次業主大會成立、業主委員會換屆與交接難，物業服務企業定位、共有部分產權歸屬問題、居(村)委會在物業管理中的職能不清晰等問題，急需通過法律規范予以調整。因此，修訂《西寧市物業管理條例》是十分必要的�！眳⑴c制定該條例的市司法局立法科科長謝海宏表示。

《條例》聚焦了哪些突出問題

據介紹，《條例》共計8章73條，包括總則，物業管理區域與共用設施設備，業主、業主大會和業主委員會，物業服務，物業使用和維護，監督管理，法律責任和附則。主要是對上位法尚未規定或者規定較為原則的內容進行了補充細化。

●明晰共有部分產權歸屬

《條例》設定了物業管理區域的劃分規則，并規定除業主共同決定以外，已經形成的物業管理區域不重新調整。物業管理區域地上以及地下建筑物、設施設備和相關場地不得分割管理;細化了物業服務用房配置的位置要求，限定了業主委員會辦公用房的最大面積;詳細分項規定了歸業主共有的配套設施設備和相關場所，并對產權登記提出要求。

●規范行為理順三方關系

《條例》在上位法規定的前期物業管理模式基礎上，進一步理順建設單位、前期物業服務企業以及業主之間的法律關系。一是取消前期物業公開招標投標制度，允許建設單位自行選聘物業服務企業，但前期物業服務期限在房屋交付后最長不得超過二年;二是強化信息公開，規定前期物業服務合同和臨時管理規約應當在商品房銷售現場進行公示。三是加強交接驗收，規定由建設單位向業主委員會進行承接查驗，有關行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府應當對過程指導和協調。不具備成立業主大會條件的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府代為交接驗收，并可以邀請專業人士參加，同時規定交接驗收前應與建設單位簽訂交接驗收協議。

●創新物業服務收費新機制

《條例》根據我市物業管理實際，設定了有關物業服務的新機制，一是物業服務企業應當參加信用等級評價，按照信用等級提供相應星級服務，物業服務收費標準與物業服務星級標準相對應;二是在物業服務合同之外，增設物業服務人應當遵守的規定;三是細化物業服務人的禁止行為;四是建立應急物業服務機制，規定在突發失管狀態下，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當確定應急物業服務人。通過這些規定，推動物業服務人提質增效，不斷提高物業服務水平，同時，對突發失管小區提供物業服務基本保障。

此外，該《條例》增加了物業管理區域的禁止行為，也沒有重復規定《省物業管理條例》相應內容，而是根據西寧實際，補充設定了四項禁止行為，并在第五項設定了兜底條款。同時，加大了物業服務人的日常巡查責任，發現存在安全隱患的，應當通知相關人員及時處理。增加獲取物業違法行為證據的手段，《條例》規定，高空拋物或者破壞環境衛生的，經業主共同決定的，在不得侵犯他人隱私的前提下，可以采取適當的技術措施采集相應資料。