物業是指已經建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。物業可大可小，一個單元住宅可以是物業，一座大廈也可以作為一項物業，同一建筑物還可按權屬的不同分割為若干物業。

業主委員會成立難，小區里亂搭亂建，車位、車庫怎么用？3月28日上午，省十二屆人大常委會第二十七次會議聽取了關于《河南省物業管理條例(修訂草案)》的說明。這是該條例制定15年來的第一次“大修”，上述物業管理中經常遇到的難題，將在法規中予以規范。

業主大會成立難基層政府要幫忙

據統計，我省成立業主大會進而成立業主委員會的小區僅占7%。其中主要原因，一是原條例規定業主大會由物業行政主管部門指導召集，但往往因為人員有限導致無人召集；二是建設單位、前期物業服務企業不愿意、不支持成立業主大會。

修訂后的條例，明確由鄉鎮政府、街道辦組織成立首次業主大會籌備組并負責召集；督促業主大會按照規定召開，逾期不召開的，由其負責召集；督促業主委員會換屆，逾期未換屆選舉的，由其負責召集。條例還對首次業主大會成立放寬條件，簡化程序。業主大會很難召集到足夠多的人數進行表決，針對這一問題，修訂草案規定，如果業主大會在管理規約或者議事規則中有約定，可以將未表決業主計入多數票。條例還規定，為保證業主大會順利成立，建設單位應當及時報送相關資料、提供籌備費用。如果建設單位不履行這一義務且逾期不改正，將被處以5萬元至15萬元的罰款。

物業用房要保障物業收費要合理

此次修訂草案對物業用房面積作了明確規定，要求根據小區總建筑面積的不同，配置不同比例的物業用房，總面積小于2萬平方米的小區，物業用房也不能低于80平方米。業主委員會辦公用房從物業用房中配置，面積不能低于20平方米，任何單位和個人不得占用。

物業費虛高，居民就會有意見，物業費低了，又不能保障足夠的服務水平。為保障物業服務企業為業主提供優質、高效的服務，修訂草案對物業服務的原則、物業服務管理綜合平臺建設、物業服務企業的選聘、合同的簽訂與解除等都作出了詳細規定，明確了物業收費應遵循公平合理、質價相符的原則，并對物業服務內容、費用標準及公示制度進行了規定。

小區不能私搭亂建車位不能賣“外人”

搭個棚子就開張賣東西，私自扯根電線就充電，冷不丁竄出一條嚇人的大狗……為保證小區秩序，針對群眾反映比較強烈的問題，修訂草案規定了禁止性行為，比如擅自損壞房屋承重結構、占用物業管理區域內的道路，違法搭建建筑物，擅自架設電線、電纜，隨意堆放垃圾等，并針對這些行為設置了限期改正、罰款等法律責任。在小區內飼養烈性犬和大型犬的，將由公安機關或者有行政執法權的部門沒收，并處以5000元至1萬元的罰款。

修訂草案進一步明確了建設單位應當按照配置比例確定車位、車庫的歸屬。明確規定，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要，不得出售給本區域業主以外的其他人。建設單位將車位、車庫出售給本區域業主以外的其他人且逾期不改正的，將被沒收違法所得，每違規出售一個車位、車庫，處5萬元以上10萬元以下罰款。業主要求承租尚未處置且空置的規劃車位、車庫的，建設單位不得以只售不租為由拒絕出租，否則將責令限期改正，逾期不改正的，也將處5萬元以上10萬元以下罰款。條例還規定，有富余車位、車庫可以臨時對外出租，但每次租賃期限不得超過6個月