物業是指已經建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。物業可大可小，一個單元住宅可以是物業，一座大廈也可以作為一項物業，同一建筑物還可按權屬的不同分割為若干物業。

為進一步加強城市物業管理工作，規范物業管理市場，根據《物業管理條例》等有關規定，結合我市實際，制定以下指導意見：

一、城市住宅小區物業管理按照現狀分為三類：物業服務企業管理的住宅小區、機關企事業單位自建自管的住宅小區、居民自助管理（自管、棄管）的住宅小區。

市房產行政主管部門、城市管理行政執法部門和各區人民政府負責城市物業服務的監督管理工作。

供水、供電、供氣、供熱、排污及通訊、有線電視等單位應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施、設備維修、養護責任。

二、物業服務企業管理的住宅小區，應當嚴格按照《物業管理條例》等相關規定做好物業區域內的服務管理工作。

市房產行政主管部門負責組織指導全市物業服務企業按照有關規定成立物業管理協會。物業服務企業應為物業管理協會成員，按照《協會章程》提供物業企業服務誠信保證。

三、機關企事業單位自建自管的住宅小區（包括出文為掛靠機關企事業單位開發建設的住宅小區），由相關機關企事業單位負責綜合管理服務，包括小區內衛生保潔、綠化、房屋維修維護和小區內道路、廣場維修等。

機關企事業單位移交自建自管住宅小區物業管理前，應對小區房屋、配套設施進行維修。同時，將竣工總面圖、單體建筑、結構、設備竣工圖、配套設施、地下管網、工程竣工驗收等資料，設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料以及物業管理所必需的資料移交給市房產行政主管部門。

四、居民自助式管理（自管、棄管）的住宅小區。對不具備實行物業管理條件的住宅小區，由開發建設單位或其主管部門負責房屋的維修維護、小區保潔等物業服務；原開發建設單位無能力提供小區保潔服務的，由其提供相應的服務費用，由各區政府和市、區環衛部門共同負責小區衛生保潔，樓內衛生由社區組織、居民選聘衛生員負責清潔。

原開發建設單位破產、退出我市市場或下落不明的，其小區房屋公共部位、共用設施維修維護所需資金從其房屋專項維修資金中列支，未收繳房屋專項維修資金的，由小區業主共同分擔維修維護費用，市政府列專項資金予以補貼。房產主管部門負責組織維修維護，社區配合。

物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、排污、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。

五、原小區有物業管理服務工作、實施集中供熱熱網工程并網的住宅小區，由供熱單位負責小區物業管理服務工作。小區業主委員會也可以選聘其它物業服務企業管理小區的物業。

六、業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。業主違反物業服務合同約定，不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。新聞媒體予以輿論監督。

物業服務企業未履行或未完全履行物業服務合同的，應承擔相應的違約責任，同時違反行政管理規定的，由市房產行政主管部門依據《物業管理條例》予以處罰。

七、房產行政主管部門應當及時受理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴。

社區應發揮小區管理服務主體作用，監督機關企事業單位直管小區物業服務情況，同時承擔自助式管理小區的管理責任。

八、機關企事業單位自建自管住宅小區、居民自助式管理小區應逐步過渡到物業管理。

九、城市管理行政執法部門應對小區內私建亂蓋、亂攤亂放、噪聲污染、私設廢品收購點等行為進行日常監督檢查，并按有關規定予以處罰。

十、對舊住宅小區提倡采取市場化運作方式，在符合城市規劃、房屋安全等條件下，通過適當完善商用設施，逐步落實物業服務用房。

十一、住宅建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由市房產行政主管部門依據《物業管理條例》的規定予以處罰。

十二、對功能缺失、質量低劣、存在問題的已建20年以上的舊住宅小區房屋適當給予優惠政策，鼓勵開發改造。

十三、新建住宅小區必須在辦理驗收備案和小區配套設施完善后方可投入使用。違反規定的，由建設行政主管部門依據《城市建設開發經營條例》的規定予以處罰。

十四、新建住宅小區實行前期物業管理制度。