最近，第一財經發布了《2020城市商業魅力排行榜》，引起了不小的爭議。

首先，一線城市北京、上海、廣州、深圳，這是送分題，沒有疑問。

最大的爭議在新一線和二線城市。

在新一線里，成都、重慶、杭州、武漢、天津、蘇州、南京，這幾個一檔沒有問題。

而鄭州、長沙、東莞、沈陽、青島、合肥、佛山無論從體量和能級來看，跟前者都有不小差距。

爭議最大的是在二線城市，把寧波、無錫、濟南、大連都歸在了二線城市。說是二線城市，實際是第三檔。

其實就是三線城市。

這幾個城市的朋友不樂意了。

寧波比合肥、佛山、東莞差在哪？

沈大一直是競爭關系，各項指標接近，你把沈陽排在新一線，大連放在二線，大連人怎么看？

我們看到，嘉興和寧波同處二線之列，但兩個城市不論從政治地位、經濟體量、人口、財政收入，都存著巨大的差距，怎么看都不能算是同一級別城市。

當然，中國每年都有各種城市排行榜，不同的評分模型得出的結論不一樣，無可厚非。

只不過，這個排行榜影響力之大，以至于被一些人作為區分城市級別的依據，我認為有失公平。

貳

買房，就是投資一座城市的未來。

大家都希望在大城市、有潛力的城市買房。

那么，嘉興算幾線城市？

從經濟總量看，5370億元，常住人口480萬人，算是傳統意義上的三線城市。

但如果換個角度，嘉興是長三角一體化的核心城市。

在都市圈興起后，城市邊界已經變得模糊。

同理，分析嘉興不能只看嘉興這座城市，要結合長三角一起分析。

目前上海的城市空間已經趨于飽和，從都市圈的角度，嘉興就是上海的延伸腹地，嘉興和上海有協同關系。

在城市化的過程中，同一都市圈資源再配置。中心城市，產業會逐漸向城市外圍轉移。

所以，嘉興的前途，取決于長三角一體化的進程和資源的導入。

叁

從目前看，還遠遠沒有達到預期，至少還跟不上房地產的腳步。

嘉善離上海最近，是最典型的依托上海外溢的地方。

前幾天和嘉善的一個做地產開發的朋友聊天，對方倒了一肚子苦水。

總結就一個字，難。

房價從高峰期已經回落不少，而且還有進一步下滑的趨勢。有些樓盤的分銷已經給到十幾萬一套，但去化依然困難。

如果一個市場沒有足夠多的剛需，沒有新人口導入，僅靠投資需求，這是比較危險的。

嘉善就是一個完全依賴投資客的市場，一旦規劃沒有落地，房價自然也失去了支撐。

實際上，嘉興不少地方都存在這個現象，只是嘉善表現的更為極端。

就拿嘉興市區來說，這輪火熱的行情有多少是真正的剛需？

為什么高價盤比低價盤好賣，為什么大戶型比小戶型熱銷？

所以，我們要做的，還是要大力導入產業，導入人口。

人口才是城市活力的根本。有人口，才會有需求。有需求，才會有租房、買房，才會有交易。有交易，房子才會有流動性，才能變現。

換句話說，必須要有足夠多接盤的人。

上一輪暴漲，嘉興用了三年時間消化，這三年來基本橫盤。

這還是建立在嘉興這三年高速發展，和新增18.6萬人口的基礎上。

用時間換空間，理論上講，只要城市在發展，再高的房價再大的泡沫也會被填平。

但誰又能保證每一次都能“配合”的天衣無縫，每一次都能平穩度過。